Мария Романова
Ночной кошмар среднестатистического украинца, вложившего все сбережение в квартиру в новостройке и с нетерпением ожидающего новоселья, может стать действительностью со дня на день. Эксперты предупреждают: на отечественном строительном рынке надувается «пузырь». Когда он лопнет и сколько доверчивых граждан станут жертвами масштабной аферы – можно только догадываться.
Аналитики располагают конкретными цифрами и названиями проблемных объектов только по Киеву и отдельным городам- миллионникам. Но предупреждают: строительные пирамиды недобросовестные застройщики возводят по всей стране.
Черные списки
По словам руководителя компании «Евро- рейтинг» Григория Перервы, в столице сейчас насчитывается не менее 200 проблемных строек. Но перечислить все эксперт не берется.
В топовом перечне строек, которые компания может официально назвать «серыми», порекомендовав потенциальным покупателям держаться от них подальше, всего 21 строка. В «черный список», по версии «Евро- рейтинга» вошли, в частности, такие объекты как «Мега- Сити» на Харьковском шоссе, «Жемчужина Троещины» на Закревского, «Схидна Брама» на ул. Светлой, ЖК «Мозаика» на Стратегическом шоссе и прочие (полную версию можно просмотреть по ссылке).
Этот перечень постоянно пополняется. «Только за последние три месяца (с февраля по май) в него внесли 6 новых объектов, в которых продается 71 тыс. кв. м жилья на общую сумму порядка $50 млн.», - говорит Перерва. В числе новичков, к примеру, «Дом на Строительной», «Ривьера», «Львовский квартал», «Шулявский» и пр. Все они активно рекламируют и продают квартиры.
На сайте Градостроительного кадастра КГГА есть свой мониторинг незаконны строек. Там они поделены на «самовольные», то есть, однозначно проблемные и те, покупать жилье в которых «не рекомендуется» (статус площадок уточняется). Всего в чиновничьем перечне порядка 75 объектов. Решение о законности той или иной стройки принимается просто – проверяется в порядке ли выданные документы и соблюдаются ли условия строительства.
Свои «черные списки» сейчас есть и у отдельных продавцов. «Неблагонадежных» новостроек на рынке действительно много, однако количество бенефициаров, которые за ними стоят, незначительное, и мы знаем эти имена». Заверил «Страну» управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов
А специализированный интернет-ресурсе «ЛУН», где собирается информация о новостройках, запустили фотофиксацию хода работ на киевских и пригородных объектах. Всего в мониторинге – порядка 400 площадок из них 135 – в Киевской области. Потенциальные покупатели могут отслеживать насколько активно строят «их» дом и на основании этой информации решать – покупать там квартиру или нет.
«Евро-рейтинг» в последней майской версии проблемных строек исключил из своего перечня «Статус Град» и планирует вывести за рамки мониторинга ЖК «Маргарита» и «Мозаика». В компании поясняют: третью очередь «Статус Град» уже достроили, а «Березнякижилстрой» даже начала передачу квартир инвесторам. Но по версии КГГА, этот застройщик по –прежнему проблемный (аргумент – он самовольно увеличил этажность и внес изменения в проект). А это значит, что подключение к коммуникациям и предоставление почтового адреса под большим вопросом.
В ЖК «Маргарита» (застройщик «Ви Ди Проджект», которую связывают с УКО Анатолия Веселовского) две очереди достроены, но так и не введены в эксплуатацию, третью сносят, а судьба четвертой – под вопросом, хотя жилье там тоже рекламируется и продается. ЖК «Мозаика», работы на котором были приостановлены по решению суда, вновь начал активно строится, хотя ситуация с его законностью до сих пор под вопросом.
Как строят пирамиды
Вся эта достаточно разнородная и неоднозначная информация не всегда идет рынку на пользу и часто похожа на элементарную страшилку или черный PR, оплаченный конкурентами.
Впрочем, аналитик компании SV Development Сергей Костецкий говорит, что проблема действительно существует. И она даже серьезнее, чем кажется на первый взгляд. «Дело в том, что судить о количестве проблемных строек и тем более называть их можно только ориентировочно. Это раньше мы могли делать однозначные выводы – не строится, значит банкрот, или, как в случае с «Элита- центром»: вывели деньги инвесторов, значит, афера. Сейчас все сложнее. Даже вчерашние добропорядочные застройщики могут стать проблемными в любой момент», - констатирует Костецкий. По его оценкам, 95% всех строящихся в Киеве жилых домов не сдадутся вовремя, а многие и вовсе пополнят список замороженных.
Он подкрепляет свои апокалиптические прогнозы цифрами. На сегодняшний день в Киеве возводится порядка 1 млн. кв. м жилья, Это практически столько же, как в докризисном сытом 2007. «Но ведь объемы сделок с тех пор упали в разы. К примеру, я январе 2008 в столичных новостройках было продано порядка 1,4 тыс. квартир. В январе 2016 заключили всего 150 сделок. В итоге сейчас предложение новостроек превышает реальный спрос в десятки раз. Уже сданные дома пустуют, а застройщики начинают новые проекты. И опять безо всяких перспектив все распродать», - рассказывает Костецкий.
По его словам, на строительном рынке работает классическая схема пирамиды: у застройщика нет денег, чтобы закончить один объект, но зато есть полученные в прежние годы участки. Поэтому он безо всяких зазрений совести начинает строить на новых площадках, собирая деньги с покупателей. И, как и полагается по сценарию, те, кто вложил средства в последние проекты, своего жилья в обозримом будущем не получат.
При этом если еще недавно эксперты могли назвать четкие «метки» нечестных застройщиков (репутация на рынке, заниженные цены и пр.), то сейчас перестраховаться почти нереально. «Даже цены ни о чем не говорят. Может быть дешево, а объект нормальный. И наоборот, дорого, а дом проблемный», - говорит Костецкий. Перерва добавляет, что в список проблемных все чаще попадают дома бизнес – класса («Дом на Строителей», «Идея», «Ривьера», «Шулявский») и даже элитные, тогда как ранее в нем фигурировал в основном эконом-формат. «Это значит, что играют по- крупному: хотят быстрее собрать как можно больше средств», - поясняет эксперт.
Впрочем, по его мнению, потенциальных покупателей все же должно насторожить, если выставленные продавцом цены на 20% и более ниже среднерыночных (для Киева – менее $500/кв. м, для пригорода – ниже $400/кв. м). Кстати, по словам эксперта, аферисты все чаще уходят на пригородные площадки, которые пользуются хорошим спросом, поэтому позволяют быстро собрать деньги. Самое интересное, что даже стройки –«призраки» до последнего маскируют под нормальные, поддерживая у обывателей иллюзию того, что работы ведутся. Это позволяет активно продавать квартиры даже уже когда весь рынок гудит о том, что стройка проблемная.
Привыкают к обману
Григорий Перерва говорит, что в последнее время схемы привлекли внимание новичков. И, если старожилы, по крайне мере, начинали строить пирамиды от безвыходности, а уже потом – втянулись, то новые застройщики изначально начинают проекты с одной целью – собрать как можно больше денег. «При этом они даже не собираются их достраивать», - говорит Перерва.
По его мнению, игра без правил развращает рынок. Даже самые добропорядочные застройщики, видя, что их менее щепетильных коллег никто не наказывает, начинают подумывать об обмане покупателей.
Изменить ситуацию могла бы более решительная политика властей. Но даже в Киеве, где декларируется борьба с серыми стройками, делается немного. Кроме списка проблемных строек и пары судебных разбирательств результатом которых стало замораживание объектов, в общем –то и вспомнить нечего.
Вполне возможно ситуацию изменит децентрализация в разрешительной сфере – полномочия ГАСИ передадут на места, а там, якобы, больше в курсе региональных проблем.
Параллельно ГАСИ лоббирует ужесточение законодательных требований к оформлению документов. Но главная проблема в том, что компании- аферисты, имена которых у всех на слуху, продолжают работать и имеют в активе не только уже строящиеся объекты, но и новые участки, которые они явно не оставят пустовать.
Эксперты говорят, что много проблемных строек, к примеру, у компаний Укрбуд Максима Микитася или Укогрупп Анатолия Войцеховского. Эти названия уже стали в строительной среде почти нарицательными, что, впрочем, не мешает контролирующим эти структуры бизнесменам хорошо зарабатывать. Аналитики кивают на их крепкие связи с политическим бомондом страны (к примеру, по слухам, Микитась дружен с близким к президенту Петру Порошенко Игорем Кононенко) и не верят, что в обозримом будущем что-то может измениться.
Между тем, даже предупреждения риэлторов пока не заставили украинцев охладеть к новостройкам. Более того, по словам Костецкого, привлеченные низкими ценами на новое жилье, наши граждане все чаще решаются инвестировать в котлованы. А к примеру, в Харькове, как рассказали в местном агентстве ХАН, даже возродилась каста спекулянтов, готовых вкладывать средства в недострои в надежде после сдачи объекта в эксплуатацию сделать ремонт и заработать на перепродажи. Те, кто мечтает о более просторном жилье для себя, с легкостью продают квартиры в хрущевках и «временно» переселяются в съемные апартаменты, - отмечают в агентстве.
Что будут делать все эти люди, когда станет понятно, что они вложили последние деньги в «мертвые» проекты, и какие по силе размаха протесты обманутых инвесторов могут накрыть Украину – вопрос риторический.